環球樓市似現周期 長短各異未露玄機
去年11月底，本欄曾引多篇上世紀三十年代的學術文獻(好些刊載於頂級期刊)，以逾兩個世紀的數據(最早由1795年起)，指出美國樓市長周期介乎十五至二十二年；學界後期的共識為平均十八年四個月。當時曾許下承諾，探討美國以外的情況；不過，因杜拜及歐洲等國相繼出事，一寫便是三個月，結果拖到今天才有空補回「樓市長周期」的下集。
選逾40年樓市數據分析
首先，別將十八年四個月奉為定律或詛咒；十五至二十二年其實是個頗大的範圍，頭尾誤差達兩個經濟周期之長。不過，既然刊於頂級期刊，內容自然不會簡單到只點算周期幾長，背後理據其實甚詳，只是這裏沒有「抄足」而已。
然而，理論縱能說明樓市周期偏長，但卻無法推導出實際的周期長度。是故，「周長」始終是個實證問題。如果理論成立，按理應見全球多地樓市皆呈規律性長周期；而其周長正是本文的主旨。為提高可信性，以下只選擇具逾四十年樓市數據史之地區來探討，至於選什麼數據，則視乎有什麼數據可選。
歐洲經濟歷史悠久，或許應從那處開始。比利時的建築價格指數起始於1914年，將指數本身配以對數比例，可見有疑似每十八年見頂一次之象【圖一】。所謂「疑似」，是因近半世紀有兩次「甩頂」紀錄，十八年一頂之說還待2020年確認。
法國周期較清晰
另一歐洲國、法國的周期則清楚得多──建築成本按年變幅顯示每十七年半見頂一次【圖二】。其實，法國有十九世紀的數據，可惜第二次世界大戰前好些年份的找不到，而德國的真空期更延至1970年；這使法國的最遠只至二戰後，德國的更被迫放棄；反而東歐國家土耳其，建築批則數據讓我們清楚看到每十九年半便見底一次──數頂不行便數底，最緊要是「無甩底」【圖三】。
跳出歐洲，南非有樓市的最佳指標──樓價，其變幅疑似十八年半一頂，但本應於1986年之頂卻誤差頗大，周長尚待驗證【圖四】。日本呢？都市地價疑似十七年一頂，但2008年的一次卻若隱若現、似有還無，恐要再過幾年才能確認【圖五】。
再看看散戶至愛的澳、紐、加吧。加拿大建築批則疑似十八年一頂，可惜途中兩頂失蹤，儘管近年重現，但可信性已略打折扣【圖六】。澳洲呢？照數應是十九年一頂，但1970年那次不甚明顯【圖七】。
迄今提到的七個案例，周長介乎十七至二十年，符合文獻所指的十五至二十二年。然而，並非所有國家都是如此，我們不能掩耳盜鈴，必須接受實證結果的一些瑕疵。紐西蘭便是如此。當地住宅樓價按年變幅清楚顯示，周期遠比十幾年短，僅七年許【圖八】。同屬亞洲的南韓，建房數目的周期亦僅長十二年【圖九】。即使是歷史悠久如英國，能取得自十九世紀中的樓市活動指數，但卻顯示周期長達四分一個世紀【圖十】。
踏入二十世紀，英國編制了官方樓價，但其周期長度大致依舊【圖十一】，怎樣解釋長短各異？不知，只知大多接近十八年許，但亦確有分離分子，更甚者如英國毗鄰的冰島，建築成本指數歷史悠久，但根本看不出什麼規律來【圖十二】；最後又怎能少了香港？
單憑官方編制始自1980年的樓價指數，當然看不出周期長度。但若連同在下編制的本港樓價及租金指數(詳見去年11月的〈樓市四十年 數據由我編〉)，以對數比例觀之則一目了然。儘管一九六○年代沒有樓價紀錄，但一九六○年代中樓價曾大跌，上年紀活躍的投資者應有印象。
由此看來，十六年一頂之象便甚為清晰【圖十三】。果真如此，樓市炒家便開心了，因下次見頂是2013年，即是尚有三年。不過，用家就「頭痕」了：究竟買好還是等好？
港樓市最快2016年見底﹖
買嗎？來年加息固然吃力；最慘是入住後樓價倒跌至低過買入價而淪為「負資產」，前車可鑑，固然不欲重蹈覆轍。等嗎？再細觀圖十三，即見樓價由見頂到見底起碼三年(那三次為1965至68年、1981至84年及1997至2003年)，2013年見頂意味最快2016年見底，豈不是有排等？沒有樓不結婚的新人，豈不是要再等六年才能結婚？情況尷尬，陷入兩難。
沒錯，人生的抉擇根本就是充滿兩難。家家有本難唸的經，閣下的「家」事已超出本文範圍。是買是等別打來問，自己問題由自己諗。謹記，「2013」說不定有誤差的。
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